日前，2022年上市物企的中报季收官。从营收及规模增长来看，上半年，57家上市物企营业收入均值为18.45亿元，同比增长26.5%;在管面积同比增长均值为33.2%。整体而言，营业收入仍然保持了一定的增长，但净利润方面增长乏力。为此，不少物企积极开展第三方业务，开拓住宅以外的其他管理业态。

营收均值为18.45亿元

克而瑞统计显示，截至8月31日，物业管理行业上市企业总数已达61家，其中6家为今年以来新上市企业，有57家上市物企披露了半年报(未含刚借壳上市的中天服务)。上半年，57家上市物企营收均值为18.45亿元，同比增长26.5%。但利润方面却没有出现同步增长，净利润均值为2.02亿元，同比减少9.1%。从毛利率与净利润率来看，上半年上市物企毛利率均值为27.7%，净利润率为12.54%，同比分别减少8.3%和16.1%。

具体来看，57家物企中，有15家营收超过均值，其中碧桂园服务以200.55亿元营收位列第一，远高于其他上市物企;雅生活服务、绿城服务位列第二和第三，营收分别为76.20亿元和68.28亿元。另外，9月1日万物云已通过港交所聆讯，若将其纳入参考对比，万物云则以143.5亿元营收位列第二。

从利润率来看，上市物企增长乏力，毛利率与净利润率同比分别下降8.3%和16.1%，毛利率均值为27.7%，净利润率均值为12.5%。57家上市物企净利润排名前三的企业是：碧桂园服务净利润27.52亿元、雅生活服务净利润11.49亿元、华润万象生活净利润10.30亿元。有16家上市物企净利润超过均值。

57家上市物企净利润同比增速均值为2.3%。增速排名前三的企业为德商产投服务、金茂服务和新希望服务，同比增速分别为105.4%、93.9%和77.1%。有38家物企净利润保持正增长，19家出现下跌，跌幅从10%到200%不等。与此对照，2021年上半年，上市物企净利润增速均值为61.6%，各企业净利润基本保持正增长，仅有2家企业微降。

物企并购更为谨慎

从物业管理规模来看，上半年，上市物企在管面积均值为1.16亿平方米。排名前三的企业是：碧桂园服务在管面积8.43亿平方米、雅生活服务在管面积5.29平方米、保利物业在管面积5.23亿平方米。57家企业中，有15家在管面积超过均值。

在管面积同比增长均值为33.2%，部分企业抓住市场估值回调机会，开展高质量收并购。在管面积增幅排名前三的企业为：金茂服务增长128.6%、东原仁知服务增长95.9%、华润万象生活增长92.4%。在收并购方面，金茂服务以4.5亿元收购首置服务100%股权;东原仁知服务收购两家独立第三方物企浙江中都100%股权和湖南金典80%股权;华润万象生活10.6亿元收购禹洲物业，以2.49亿元收购南通长乐和江苏中南。企业抓住市场机遇开展高质量并购，22家物企在管面积增幅超过均值。

不过，物企对于并购标的更为谨慎。旭辉永升服务执行董事兼CFO周迪在中期业绩会上透露：“上半年接洽了80多个项目，尽责调查了13个，立项了9个，但基于谨慎的并购策略，目前还未出手。”

克而瑞物管研究总监汤晓晨表示，今年上半年的物业收并购市场，同样是受地产大环境影响，往年收并购市场是因为有一个窗口期，买家可以较便宜价格买到一些很优质的资产，但今年以来买卖双方相对比较犹豫。

不少物企认为，扩张并购需要慢慢回归理性，自身的打磨才是当下最重要的。时代邻里执行董事兼财务管理中心总经理周锐指出，随着房地产市场的调整，物业管理行业获得了很多收并购的机会，资本投资方面慢慢回归价值投资，公司的态度会更加审慎。低成本高质量的扩张是一个企业的长远发展之道，除了收并购方式外，我们同步关注自身拓展能力的打造和建设。

积极开展第三方业务

上市物企业绩受客观因素影响，企业更加意识到独立发展的重要性。积极开展第三方业务，开拓住宅以外的其他管理业态，是提升企业市场竞争力的必由之路。中报显示，有37家物企的第三方在管面积占比均值为55.6%，占比位居前三的企业是银城生活服务、合景悠活和雅生活服务;非住宅在管面积占比均值为33.5%，占比位居前三的企业是中骏商管、卓越商企服务和招商积余。

汤晓晨认为，现在物企都不再将自身定位成物业管理公司，都叫综合性服务商。物企经过多年发展，在城市精细化管理、政策鼓励等多因素催化下，能够在城市服务领域提供额外价值。虽然物企竞逐的城市服务领域目前仍处于起步阶段，但市场前景广阔。

物企社区增值收入下滑

近年来，物企在增值服务领域持续加码，多家物企营收结构已发生改变，增值服务营收占比不断提升。然而，中报数据显示，社区增值服务收入同比增速大幅下滑，三分之一的物企社区增值收入呈负增长。

有物管专业人士向记者表示，社区增值服务业务类别主要集中在社区居家生活服务(社区零售、家政服务、文化教育服务、家装服务等)、物业资产管理(经纪服务、租赁协助、长租公寓、车位租售等)及社区空间运营服务(社区媒体、停车场管理、快递柜等)三大类。同时，企业结合业主及住户的日常需求开展个性化的服务，例如社区养老、旅居服务等。上半年，上市物企的营收结构中，67.9%来自物业管理服务，17.4%来自非业主增值服务，14.7%来自社区增值服务。

43家企业披露详细的营收结构显示，由于“其他收入”统计口径和范围差异较大，扣除该项因素，比较基础服务、非业主增值和社区增值三项主要内容比例，作为行业平均参考，上半年社区增值服务收入均值为2.66亿元，社区增值业务规模化开展集中体现在头部企业中，排名前三的企业为碧桂园服务收入21.12亿元、保利物业收入14.02亿元、绿城服务收入13.10亿元。有10家物企收入超过均值。据悉，上半年物企社区增值服务同比增速的均值为24.4%，相较于2021年中报增速133.73%明显下降。

易居研究院服务中心研究总监严跃进表示，物业服务企业在此方向上探索已久，但就整个行业而言，该项业务在公司整体业务中的平均占比仍然较低。从行业整体发展来看，社区增值服务的盈利模式尚不成熟，仅部分头部物企初步形成一定的规模，中小物企更多是通过引流、联营的模式开展相关业务，行业尚需进一步加强对业务商业模式、发展路径的探索和拓展，何时真正迎来爆发期值得期待。