作者 | 睿和智库研究部

编辑 | 梁秀杰、王雁

【资料图】

责编 | 韩玮烨

二季度中国工业生产继续恢复。数据显示，我国规模以上工业增加值同比增长3.8%，比一季度加快0.8个百分点，工业生产持续带动产业园区经济复苏。与此同时，制造业、高技术产业和新兴产业成为就业增长的重要引擎，预计随着经济复苏的深入推进，园区经济将继续保持良好的发展势头。

通过研究产业地产相关数据，睿和智库发现如下三大趋势：

一、二线城市园区规模逐渐集聚。目前园区主要聚集于一二线城市，但二线城市发展速度增快，未来具有较大的发展潜力。

二、头部企业竞相打造特色化园区。科技、绿色逐渐成为相关企业的共识，园区的建设和运营向着“高科技、高质量、高能效”方向发展。头部企业竞相打造特色鲜明、功能多元的新式产业园，推动园区内协同高效发展。

三、政策引导产业园区向绿色方向发展。据不完全统计，二季度从中央到地方30多个城市均出台了引导园区向绿色低碳发展的相关政策，“绿色、生态、环保”或将成为未来园区的主流。

睿和智库研究部通过长期对产业园区行业及企业的跟踪与研究，推出“2023年二季度产业园区企业运营力20强榜单”，力图从企业管理规模、项目布局、持续运营能力及成长潜力等多方面解读产业园区运营企业在二季度的运营力表现，并对产业地产行业发展动态进行分析。

榜单排名

图表1：2023Q2产业园区企业运营力20强

榜单排名

1、数据分析：新开项目分布广泛，向二三线城市集中

根据睿和智库不完全统计，2023年二季度全国新开产业园项目数为26个，分布在上海、北京、成都、重庆、广州等23个城市。新开项目分布较分散，北京、深圳、苏州开园项目为2个，其余各地均开业1个项目。开园项目主要集中于二三线城市，数量占比近70%。

图表2-3：2023Q2新开产业园项目省市分布情况

数据来源：睿和智库

在26个新开业项目中，有21个披露了产业园区的建筑面积，合计约523.4万方，平均建筑面积为24.9万方，有5个项目的建筑面积超过20万方。信阳市息县纺织服装产业园项目以168万方的建筑面积排名第一，惠州群益智能制造产业园以155万方位列第二，重庆两江半导体产业园44万方排在第三位。5个超20万方的项目分布在河南、广东、重庆、江苏和上海。

图表4：建筑面积超20万方的产业园区一览

数据来源：企业自供

2.标杆企业分析：多元模式，加速创新

1）中新集团：“一体两翼”，打造发展示范区

自2021年起，中新集团优化“一体两翼”的发展格局，形成以园区开发运营为主体板块，产业投资和绿色公用为两翼支撑板块的新发展格局。同时，借鉴新加坡开发经验，深耕苏州工业园区。

中新集团两翼齐飞、板块联动赋能园区开发运营主业。在科创直投方面，中新集团累计投资科技类项目25个，累计投资金额4.4亿元，拉动总投资45亿元；在绿色公用方面，2022年中新集团设立中新绿能运营光伏分布式能源站，未来三年正努力向2GW目标迈进。

另外，中新集团旗下中新嘉善现代产业园纳入浙江省首批“万亩千亿”新产业平台培育名单，并获评长三角生态绿色一体化发展示范区。中新嘉善借鉴中新合作先进经验，打造以产兴城、产城融合新典范，将成为长三角一体化高质量发展新增长极。中新集团作为长三角生态绿色一体化发展示范区开发者联盟12家创始成员单位之一，坚持产绿双核驱动，全方位融入长三角一体化示范区建设，加快推动各园区实现“产业发达、配套完善、绿色低碳、开放创新”的高水平产城融合。

2）普洛斯：依托科技型产业，打入新能源领域

位于首都机场临空经济区的普洛斯北京环普国际科创园通过精准招商、人性化服务、完善配套设施等引项目、促发展，建设高品质产业承载空间，打造标杆示范园区。自2021年3月科创园竣工以来，已入驻企业近40家，包括宝马亚洲研发中心、国际航空运输协会、敦豪DHL、汇丰银行、招商银行、红布林等多家国内知名企业，其中科技型企业占比85%。根据企业的不同需求，普洛斯北京环普国际科创园为企业提供个性化服务；同时完善园区基础设施，绿化覆盖率高于30%，给园区工作人员和市民带来人文与自然的空间体验。

4月11日，普洛斯北京环普国际科创园宝马中国研发中心光伏并网仪式顺利举行。该项目是普洛斯旗下普枫新能源与宝马合作的分布式光伏示范项目，以宝马中国研发中心这一明星企业项目牵引，普洛斯北京环普国际科创园锚定智能网联、航空服务及其他科技服务等相关产业。该项目代表普洛斯与宝马携手践行ESG，从供应链延伸至新能源领域，开启合作新篇章，共赴可持续未来。

5月，位于金鸡湖商务区的环普苏桐112科创园项目竣工交付，该项目重点招商方向围绕园区“2+3+1”的产业定位，聚焦高新技术研发产业，重点引入人工智能、生物医药等行业的研发中心和企业总部，未来将力争成为园区工业地块转型升级的标杆项目。

3）上海临港：打造特色产业集群，赋能园区发展生态

上海临港作为园区开发运营行业龙头企业，将国家战略和园区发展紧密结合，着力提升工业互联网、集成电路、生物医药、智能网联等战略新兴产业和先进制造业领域形成产业集聚优势，促进战略新兴产业集群发展，形成“深耕临港，立足上海，融入长三角，服务全国”的发展格局。

目前，公司旗下浦江创芯之城、临港松江科技城等7个园区被评为上海特色产业园区，集聚了雅诗兰黛、强生、默沙东、腾讯等世界五百强企业以及多个战略新兴赛道的头部企业。

上海临港以投资为驱动，以产业为纽带，以“基金+直投”的模式，深度挖掘与主责主业相关的优质企业，初步建成以投资带动各类要素集聚的功能性平台。同时，以“前方精团队、高效能，后方大平台、强支撑”为模式，打造精干的轻资产运营服务团队，前瞻性布局域外园区，加快推进长三角区域高质量协同发展，嫁接专业服务能力，强化专业服务优势，打造专业服务品牌。

行业动态

1.政策层面：各地加速打造绿色园区

二季度以来，我国从中央到地方纷纷出台节能环保、打造绿色产业园区的相关政策。4月21日由发改委、国家能源局等11部门联合出台了《碳达峰碳中和标准体系建设指南》，《指南》覆盖重点行业和领域碳达峰碳中和工作，满足地区、行业、园区等各类场景的应用。

另外，地方上也加速打造园区绿色建设。4月20日云南省生态环境厅发布《关于推行区域环评工作的指导意见（试行）》，推动园区环评成果的运用，进一步提高环评审批服务效率，减轻企业负担，促进建设项目尽快落地。低碳和绿色已然成为产业园区未来发展的新方向。

图表5：2023Q2全国部分地区园区绿色政策一览

数据来源： 公开资料，睿和智库整理

2.资本市场：产业园REITs经营整体向好

6月10日，中金湖北科投光谷REIT正式开始运营，我国园区基础设施类REITs再次上新。截至2023年二季度末，我国基础设施公募REITs共上市28只，其中园区基础设施类型达9只，占比达32%。

此外，产业园REITs二季度经营相关数据陆续公布。营收方面，8只园区基础设施公募REITs中（中金湖北科投光谷REIT二季度末刚上市，不计入统计口径）4只营收环比增长，其中华安张江产业园REIT产品营收环比增长40.92%，业绩大幅提升。东吴苏园产业REIT、华夏和达高科REIT以及华夏合肥高新REIT营收环比小幅下降，分别降低2.19%、2.63%、2.49%。

在可分配金额方面，博时蛇口产园REIT同时实现营收、可分配金额双剧增，分别环比增长26.29%、55.59%。除建信中关村REIT之外，其他园区基础设施产品可供分配金额均实现增长。值得注意的是，虽然国泰君安临港创新产业园REIT二季度营收环比下降0.15%，但可分配金额大幅提升62.77%至1368.97万元，说明该产品二季度成本控制较好，回款得到充分吸收。

图表6：产业园区REITs底层资产经营数据（单位：万元）

数据来源： Wind，睿和智库整理

榜单说明

图表7：产业园区运营企业运营力指标体系

1.榜单数据截至2023年6月30日。

2.数据来源为：

1）纳入测评的上市公司年报、半年报、季报等各项公告；

2）睿和智库自有数据库；

3）其他公开渠道获取的相关信息，包括但不限于官方网站、学术研究报告等信息渠道；

4）榜单中所引用数据，如有偏差，欢迎后台留言或来电，睿和智库研究部会在第一时间更正。

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