文：闰土

俗话说，天下武功唯快不破。

新年伊始，广州便开始全力冲刺，开工第一天抢先召开高质量发展大会，一口气公布了2023年要重点投资的800个项目，计划投资总量突破1万亿，狠狠秀了把“广州速度”，搞钱决心可见一斑。

(资料图)

这些重点项目处处关联着房地产，无论产业、商业、基建还是交通，都是房价的重要支撑。

回顾过去一年，尽管市场行情整体惨淡，但海珠展现出很扛打的一面，逆市上涨30%，涨幅碾压天河，遥遥领先其他区。

如此迅猛的海珠，还有没有上涨的空间和动力？是许多人关注的问题。

结合海珠区亮出的明牌，几乎可以百分百肯定：

今年海珠大概率还有一波上涨潮，整体刺破10万+不成问题。

01

产业加码，琶洲继续挑起大梁

经历了去年11月那波疫情，很多人都以为，震中海珠几乎要被干趴下了，哪怕没有伤筋痛骨，至少也要休息百天。

没想到，年终成绩出来，海珠还是交出了不错的答卷。

地区生产总值突破2500亿大关，增速高于市平均水平，在工业增加值、固定资产投资额等多个经济指标上力压各区，增长速度均排名全市第一。

身处困境，仍然表现出不俗的经济韧性，来到全面复苏的一年，当然得一路狂飙。

根据立下的军令状，今年海珠的目标是要实现地区生产总值增长7%，力争7.5%；新一代信息技术服务业力争增长18.5%”。

产业作为经济增长的重要抓手，谁能挑起大梁？琶洲当红不让。

其一：琶洲省级经济开发区正式揭牌。

截至2022年，琶洲试验区内企业数量高达3.4万家，营收数据突破4000亿，平均企业应收超1100万元，产业效益狂奔在快车道上，还被评为广东省经济开发区，是当年广东省唯一入选单位。

新 旧 光环叠加，琶洲对资本与资源的吸引力 ，比之往日会有进一步的提升，对海珠产业增长大有好处。

图源：广州海珠发布

其二：琶洲CBD全面开花，39个重点产业项目预计到2025年前全部投入使用。

其实琶洲CBD早已筑得凤凰巢，依托腾讯、阿里巴巴、唯品会、小米、科大讯飞、今日头条等一批数字经济龙头项目，形成“珠金琶”黄金三角，拉动海珠乃至整个广州的经济产出。不过潜力尚未完全释放。

后续待方所大厦、中南钢铁总部大厦等39个重点项目成功补位，形成密度足够的产业矩阵，琶洲有望为海珠争得更大的话语权，抢来更多高素质人才，最终创造财富。

其三：琶洲南规划获批，多个商务商业地和宅地放出

琶洲和海珠的产业野心并没有止步在琶洲西区。最近市规资局发布了一则关于琶洲南地块批复的公告。

一句话概括，就是官方要在琶洲南片区内发展住宅和商务商业，并且改善城市建面。

图源：广州市规划和自然资源局

发展商务商业，这个很好理解，毕竟2023年琶洲要想完成企业总数新增2000+家，总营收超4400亿的目标，单靠一个琶洲西是不够的，必须多方发力。

值得注意的是宅地放出，有宅地就意味着未来会有新项目入市，此前单靠一个琶洲南TOD，便使周边房价上涨近30个点。

随着城市建面和基础设施逐渐完善，片区再催生几个和琶洲南TOD同量级的标杆住宅，完全不成问题。

其四：“广州塔-琶洲”世界级商圈加速推进

广州塔-琶洲商圈当初提出的时候，强调力争三年初具规模，五年基本成型。

到2025年，将建成重点商业载体项目87个，或将赶超天河路商圈。

今年各行各业复苏，正是拼速度和规模至关重要的一年，后续估计还有一系列大动作。

02

痛下决心提速旧改

2023年，海珠要痛下决心提速旧改了。工作报告中明确表示：海珠两件大事，一是加快经济发展提质增效，另一件则是加快城中村综合改造提升。

其中主要点名了康鹭片区、沥滘村和新市头村。

沥滘村和新市头村是目前海珠旧改中进度比较快的，实施方案早已经获批，未来主要是推进复建房建设，以及开展产业转型升级和梯度有序转移行动，

对于土地紧缺的老城区来说，只要旧改继续，片区就有落地和升级产业的空间，吸引人才流入，刺激置业需求。

而康鹭片区则集中在对20万违建进行拆除，据了解，拆除工作从年前已经开始了。

整治环境“脏乱差”和安全隐患突出是一方面，还有一个重要原因是中大布匹市场升级已经到了迫在眉睫的地步。

自疫情过去后，海珠就加快了中大布匹市场的产业疏解，计划将仓储与物流功能分离出去，只保留商贸部分。

将空间拓展出来打造成集“科研总部、科技孵化、商务配套功能于一体的高品质创新科技企业集聚区。

或者旧村改造还有很长的路要走，但每进一步，对海珠城市面貌和活力的影响都将是巨大的。

03

2023年，海珠新盘有望整体迈向10万+

海珠一向是广州楼市中的特别存在，别人是内卷，它是集体向上卷。

去年海珠均价突破9万大关，来到今年，海珠一手市场有望整体实现10万+的大跨越。

从地价推向房价，海珠目前已出让的多为高价地块，保利广州大道南地块刷新TOP7，楼面价高达4.8万/平，而越秀滨江西地块也达到4.2万/平。

按一般售价=地价*2的公式来说，项目未来均价已经很接近10万大关，位置好的单位顶破10万+完全不成问题。更别提，在产业与旧改新的利好下，还有明显的上涨空间。

再看即将入市的新盘，新市头村商品房项目方圆·滨江壹号，吹风价已经去到11万/平左右。

而今年即将出让的三滘立交地块和上涌果树公园北侧地块，就所在位置和周边素质来看，身价大概率也不会低。

在新一轮涨价潮来临之前，想入手海珠的朋友不妨抓住现在的时机。目前海珠的新房产品还比较丰富，刚需到改善均有选择。

如果你是偏刚需且热爱时尚潮流的年轻人，可以重点留意中海江泰里。

项目自身配建有MALL，再加上周边现有配套成熟，日常吃喝玩乐、拍照打卡每天不重复，离江泰路地铁步行即达，对上班通勤非常友好。

最重要的是有海珠区罕见的小户型，76和82㎡小户型，不但让总价可控，还能享受到生活该有的品质感，全南向3房，得房率高达96%，面子和里子兼得。

如果你对景观有一定追求，中海观皓府是不错的选择。

项目位于后航道真正的珠江头排，在售主力户型有89-126㎡三至四房，270°南向一线望江，约20米的江景线+约5万方滨江公园景色，吸引来不少海珠本地土著和城市新贵。

滨江公园实景图（已建设完毕）

在春节这样的传统淡季中，还能和观云府联手去化了2亿，开门红这一炮打得实在漂亮。

所有的买房都要和自身的需求相匹配，篇幅有限，如果你还有困惑，随时私信小编。

以上。

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